地方政府投建并运营的产业园区，对外出售长期经营权实倍网，其实并不多见。
《每日经济新闻》记者注意到，西咸新区公共资源交易中心于近期披露一份交易公告，西安沣东自贸产业园一期20年经营权，公开竞价拍卖，起拍价格约4.2亿元。
沣东自贸产业园是陕西第一个建成的自贸主题产业项目，2017年8月正式开园，由沣东新城旗下平台公司运营，承担着探索自由贸易试验区与服务贸易创新试点的产业责任，为何会向第三方转让，且在运营7年后出售经营权？
对此，沣东新城管委会党委办公室相关人士回应称，是为了探索园区发展模式转型，提升园区经营服务水平，更好地做好企业和服务产业发展。
但记者注意到，沣东自贸产业园一期转让背后，其实折射出产业园多年的经营沉疴：运营方的经营债务压力，产业园区的招商困境，配套不完善，产业定位不清晰等。
4亿起拍一期经营权
据西咸公共资源交易中心公告信息披露，西安沣东自贸产业园发展有限公司拟转让沣东自贸产业园（一期）20年经营权，以网上公开竞价的方式，在全国公共资源交易平台（陕西省·西咸新区）进行处置。
以上转让项目的起拍价为41975.65万元，设置的加价幅度为每次10万元或10万元的整数倍，网上竞价时间为2025年3月24日。
公开资料显示，沣东自贸产业园2017年8月正式开园，园区以服务贸易、自贸区金融服务、总部经济、大健康为重点发展领域，旨在扩大服务贸易产业聚集效应和提升影响力。
《每日经济新闻》记者实地走访发现，该产业园位于沣东新城征和四路以北，太平路以东，沣东自贸产业园共分三期，其中一期拟出售经营权的部分已投入使用，二期招商进行中，三期尚未完工交付。
其中，根据上述公告信息披露，沣东自贸产业园（一期）占地面积37,414.29㎡，总投资约64,500.00万元。项目共建设10栋办公楼，规划总建筑面积62,019.91平方米，其中地上建筑面积59,279.05平方米。地下建筑面积2740.86平方米，停车位共601个。
来源：西咸新区公共资源交易中心
转让竞拍的20年经营权，具体资产包括办公建筑面积35,005.47平方米，可作为办公用房使用；商业建筑面积8,296.64平方米，可作为商业用房使用。产业圈（一期）各广告位及（一期）物业（经营权）。
受让方获取经营权后，其收益途径包括获取房屋租金及押金利息的收益，同时承担房屋租赁管理费、维修费、全部物业管理服务成本及相关税费。
记者注意到，沣东自贸产业园开园运营7年，目前出租招商率并不高实倍网，据披露，转让经营权的（一期），实际办公用房面积可出租35,005.47㎡，商业用房可出租面积为8,296.64㎡，目前入驻仅39家企业。
目前，沣东自贸产业园（一期）网上公开竞价已结束，对经营权的转让结果，沣东新城管委会党委办公室相关人士告诉记者，“据西安沣东自贸产业园反馈，交易进行中，具体结果以公示为准。”
探索园区转型
作为陕西第一个建成的自贸主题的产业项目，沣东自贸产业园曾被寄予厚望，其地处西咸新区沣东新城核心板块，项目总占地215亩，总建筑面积33万平方米，总投资30亿元，分三期开发建设。
其中，一期项目总建筑面积约6.7万平方米，已于2017年8月开园，此前引入了华山国际、西安国旅总部、法国安盛保险、北京超图、四维图新、强森医疗等企业。
沣东自贸产业园的运营公司相关负责人告诉每经记者，这里主要招引服务类企业，目前一期项目入住率基本在80%左右，此前最高入住率可达92%，“期间也有部分企业离开，另外一些公共区域难以出租。”
二期占地面积约103亩，总投资17.17亿元，由14栋多层，2栋15层高层，1栋2层会议中心组成。据上述负责人介绍，二期主要定位为科创类企业，目前虽已建成，但仍有一些收尾工作尚在进行，暂未正式开园。不过，已有意向及实际入驻的企业占比约达70%。
三期项目规划建设10栋商务办公楼，据公开信息，2024年2月该项目还在开展综合改造提升工作，且至今尚未启动装修。后续运营方计划将其分栋出售。
这意味着，在沣东自贸产业园的三期项目中，目前实际完整运营并产生收益的仅有一期项目，即此番出售经营权的标的。
关于一期项目经营权出售的原因，上述相关负责人向记者表示：“出售经营权是按照沣东管委会要求执行，具体工作由我们落实。此次转让经营权设有一定期限，产权依旧归我们所有。”
沣东新城管委会党委办公室相关人士进一步说明，根据园区反馈，经营权转让是探索园区发展模式转型的方式，目的是提升园区经营服务水平、更好地做好企业服务和产业发展。“本质上，是为了实现资产更好地增值保值，运营公司这边也在探索，想通过转让的方式进行市场化运作。”
暴露经营沉疴
事实上，除了探索转型，一期项目转让的背后，实则折射出该产业园多年来积累的经营沉疴：运营方背负着经营债务压力，产业园区面临招商困境，配套设施不完善，产业定位模糊不清等。
每经记者实地走访发现，园区内入驻的企业并不多，园区商业配套滞后，一期底商多处空置，三期规划的长隆邻里中心仍在招商，难以满足企业及员工多元化需求。
其披露的租赁情况一览表显示，2018年至今，一期入驻仅39家企业。并且从租赁到期日来推算，截至2025年4月，已有8家企业租赁到期。此外，有8家企业租赁到期日为今年，11家企业的到期日在2026年，8家企业的租赁截止日期为2027年。
无论是企业续租还是新企业的招引，都是摆在运营方面前的现实难题。
目前，沣东自贸产业园虽然定位了招商方向，但从一期已入驻企业来看，园区内企业产业类型多元，缺乏主导产业及龙头企业的虹吸效应，未形成产业链协同优势。与此同时，随着企业需求从单纯的场地租赁逐渐转变为对产业链配套、技术创新等综合服务的追求，园区运营能力亟待提升。
此外，运营方的经营债务压力，或是此次出售重要因素之一。
沣东自贸产业园的运营方为西安沣东自贸产业园发展有限公司。其控股股东为西安沣东车城园区管理合伙企业（有限合伙）（简称：车城园区管理公司），持股比例达93.75%，剩余6.25%的股权由西安沣东国际车城发展有限公司（简称：沣东车城发展公司）持有。
天眼查法律诉讼信息显示，沣东车城发展公司已被西安市灞桥区人民法院列为被执行人，被执行总金额高达4273.84万元，其董事长姚斌也被限制高消费。
来源：天眼查
穿透股权结构发现，西安沣东控股有限公司分别持有车城园区管理公司、沣东车城发展公司49.9983%、34.2137%的股权。
根据〔2024〕渝87执4854号文件显示，西安沣东控股有限公司因诉讼官司被执行金额达 225287728.0元。
此外，每经记者留意到，公开资料显示，有投资者爆料称，“西安沣东文化投资发展有限公司西安沣东文投 2023 年债权项目”，以及西安沣东国际车城发展有限公司发行的定融产品 “西安沣东国际车城债权资产1-5 号”出现无法兑付的情况。值得注意的是，这两则项目的担保方均为西安沣东控股有限公司。
该爆料在一定程度上折射出沣东自贸产业园股东方的经营压力。
针对上述被执行以及担保产品违约的消息，4月10日下午，西安沣东控股有限公司作出回应：被执行债务已于2025年4月1日全额兑付完毕；涉及的两则担保产品也已全部完成兑付，西安沣东控股有限公司的担保责任就此终结。
出售一期经营权，一方面或能引入第三方运营团队，提高园区运营效率；另一方面通过资产盘活回笼资金，为二三期项目的收尾工作及后续开发提供资金支持，推动园区整体运营步入正轨，或许是当下最为合适的选择。
每日经济新闻
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